		보도참고자료
		배포일시	2013. 12. 3(화) 총 13매(본문5, 붙임8)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙과장 장우철, 사무관 정수호, 주무관 송혜주 ∙☎ (044)201-3338, 3347
보 도 일 시		2013. 12. 3(화) 14:00 이후 보도가능 가능합니다.

‘14.1.2일부터“전세금 안심대출”시행

- 저리의 전세자금 마련과 보증금 떼일 위험을 한번에 해결 -

□ 국토교통부(장관 서승환)는 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 한번에 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 “전세금 안심대출”을 시행한다고 6일 밝혔다.

□ “전세금 안심대출”은 대한주택보증과 은행(우리은행)이 협약을 체결하여 은행이 전세금반환보증과 목돈안드는 전세Ⅱ(채권양도방식의 전세대출) 연계 상품*을 판매하되, 은행의 전세대출에 대해 대한주택보증이 상환을 책임지는 구조이다.

* 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받는 본질이 같아 연계판매 가능

< 기본 구조 >

③전세금반환보증

은 행

집주인

세입자

① 전세계약

대한주택보증

②전세금반환채권

양도

④대주보 협약(보증)에 따라 전세대출

★대주보-은행간 협약 체결

- 대주보가 계약종료후 반환받은 전세보증금에서 전세대출 원금+이자를 은행에
우선 지급하고 잔여금을
세입자에게 반납

① 이 상품의 기본구조를 간략히 살펴보면, 먼저 전세대출을 받아 전세계약을 체결하려는 세입자가 은행 지점을 방문하여 전세금 안심대출을 신청한다.

② 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받은 대한주택보증은 세입자에게는 전세금반환보증을 공급하고, 동 상품 취급 관련 협약을 맺은 금융기관에는 전세대출 원리금 상환을 보증한다.

③ 대한주택보증이 전세금반환채권을 기초로 보증을 하므로 은행은 세입자에게 저리로 전세자금을 대출해 준다.

④ 세입자는 자기자금과 전세대출금으로 전세계약을 체결한다.

⑤ 정상적인 경우 전세계약이 종료되면 집주인은 대한주택보증에게 전세금을 돌려준다. 전세금을 돌려받은 대한주택보증은 전세대출 원금을 은행에 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 돌려준다.

⑦ 임차인이 전세대출 이자 상환을 연체한 경우는 협약에 따라 대한주택보증이 연체 이자를 은행에 대납한다. 이 경우 대한주택보증은 전세계약 종료 후 은행에 돌려줄 원금과 대납액을 공제하고 세입자에게 잔여 보증금을 돌려준다.

⑧ 집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 다만, 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 돌려주게 된다.

< 기대효과 >

◈ 목돈Ⅱ 전세대출(채권양도방식)과 전세금반환보증은 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받는 점에서 동일한 구조이므로 연계 판매될 경우 시너지 효과가 클 것으로 기대된다.

□ 우선, 세입자는 가까운 은행 영업점에서 ①보다 쉽게 낮은 금리로 전세자금 대출을 받으며 ②전세금을 떼일 위험까지 해소할 수 있어 하나의 보증 가입으로 一石二鳥의 효과를 누릴 수 있게 된다.

ㅇ 일반적인 경우, 대출보증료(연 0.4%)를 부담하여 전세대출을 받고, 깡통전세 등 전세금 반환을 보장받기 위해서는 별도의 비용(연 0.197%)을 들여 전세보증금반환보증에 가입하여야 하나,

ㅇ 이번에 시행되는 “전세금 안심대출”을 이용하면

연 0.247%의 보증료만 부담하면 저리 전세자금 조달뿐만 아니라, 계약종료 후 전세금 반환까지 보장받을 수 있다.

□ 특히, 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 이번 상품은 은행이 대출금의 전부를 보증받을 수 있어,

ㅇ 대출금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4%p 더욱 낮은 금리로 이용할 수 있게 될 전망이다.

< 대출금리 비교(평균) >

구 분	일반 전세대출	“전세금안심대출”
대출금리	4.1%	3.7%

* 시중은행 평균 전세자금 대출 금리 (10월)

☞ 이에 따라 전세대출 1.5억원을 끼고 3억원 보증금의 전세계약을 체결하는 세입자는 2년간 107~225만원의 금융비용 절감이 가능해진다.

< 2년간 금융비용 부담 비교 >

구 분 대출금		일반 전세대출 (금리 4.1%, 보증료 0.4%)	“전세금안심대출” (3.7%, 0.232～0.212%)	인하 효과 (일반 전세대출에 전세금반환 보증가입시)
보증금 3억	70%(2.1억)	1,890만원 (월 79만원)	1,693만원 (월 71만원)	197만원(315만원)↓
	50%(1.5억)	1,350만원 (월 56만원)	1,243만원 (월 52만원)	107만원(225만원)↓
	30%(0.9억)	810만원 (월 34만원)	793만원 (월 33만원)	17만원(135만원)↓
	전세금 보장	없음	보장	보장
보증금 2억	70%(1.4억)	1,260만원 (월 54만원)	1,129만원 (월 47만원)	131만원(230만원)↓
	50%(1.0억)	900만원 (월 37.5만원)	829만원 (월 35만원)	71만원(150만원)↓
	30%(0.6억)	540만원 (월 22.5만원)	529만원 (월 22만원)	11만원(90만원)↓
	전세금 보장	없음	보장	보장

* 전세계약 2년간 대출이자 및 보증료를 포함한 총 금융비용
* 전세금안심대출 보증료는 전세금 * 0.197% + 대출금 * 0.05%

□ 또한, 지난 9월 시행된 전세금반환보증도 대주보 영업채널(10개)이 적고, 아직까지 보증에 대한 인식이 낮아 활성화에 한계가 있었으나,

ㅇ 이제부터는 가까운 은행 영업점 방문만으로 쉽게 보증을 발급받을 수 있어 보다 활성화될 수 있을 것으로 보인다.

* 전세금반환보증 사업자용은 1,085세대 발급된 반면, 개인용은 52세대 발급(11.27 기준)

□ “전세금 안심대출”은 전세 사는 서민들을 위한 틈새상품으로,

ㅇ 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한하며, 전세계약일～전입일부터 3개월이내인 세입자가 일정조건* 주택에 거주하는 경우 이용 가능하다.

* 선순위채권액(집값의 60%이내) + 전세금의 합산액 ≦ 집값의 90%

ㅇ 전세금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 세입자의 상환능력을 감안하여 금융비용부담율* 40% 이내로 제한한다.

* 연간 대출이자/연소득 : 대출이자 부담능력 심사

□ 국토부 관계자는 新개념의 “전세금 안심대출” 시행으로

ㅇ 깡통전세 우려가 큰 상황에서 서민의 전세보증금 미반환 위험을 해소하고, 전세대출 문턱과 금융비용 부담까지 낮춰 줄 수 있어  서민 주거안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 내다봤다.

ㅇ 아울러, 목돈 안드는 전세제도 도입을 통해 신용대출인 전세대출 구조를 개선(담보대출化)하여 전세자금 대출금리를 인하한 데 큰 의의가 있다고 밝히며, 앞으로도 관련 제도를 지속적으로 보완․발전시켜 나갈 계획이라고 밝혔다.

* 목돈 전세 도입, 전세대출 금리 공시(주금공) 등 정책적 노력 이후, 시중 전세대출과 주택담보대출 금리 갭이 0.62%p → 0.30%p로 큰폭 축소(‘13.1～9월)

□ “전세금 안심대출“은 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정이다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 정수호 사무관(☎ 044-201-3338)에게 연락주시기 바랍니다.

참고1		"전세금 안심대출" 기본구조

◇ 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계

ㅇ (운용) 대주보는 전세금반환보증을 은행에 위탁 판매하고, 은행은 임차보증금 반환청구권 양도 방식의 목돈 전세와 연계 취급

- 세입자는 일부 보증료(전세금반환보증+대출부분 : 2% 초반)만 부담하고, 보증금 반환 위험 해소는 물론, 전세대출도 저리로 조달

* 임차보증금 반환청구권 양도 시 전세금반환보증으로 전세대출 보증 역할도 동시 수행

< 기본 구조 >

③전세금반환보증

은 행

집주인

세입자

① 전세계약

대한주택보증

②전세금반환채권

양도

④대주보 협약에 따라전세대출

★ 양기관의 협약

1) 전세대출 사고시,
원금+이자를 은행에
우선 지급

2) 계약종료후 반환받은
전세보증금에서 이를
제외하고, 세입자에 지급

ㅇ (지급) 전세계약 종료후, 대주보는 집주인에게 보증금을 돌려받고,

1) (대출사고 없을 경우) 은행과 세입자에 원금과 잔여 보증금 지급

2) (전세대출 사고시) 원금+이자를 은행에 우선 지급(협약 체결)하고, 나머지 잔금을 세입자에게 지급

3) (경매 등으로 보증금을 돌려받지 못한 경우) 은행과 세입자에게 원금과 보증금을 우선 지급 후 우선변제권을 토대로 구상권 행사

참고 2		"전세금 안심대출" 취급 요건

구  분

주  요  내  용

대상

￮ 전세보증금의 5%이상을 납입한 19세 이상의 임차인

대상주택

￮ 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔

￮ 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이
집값의 90～70%*이내일 것

* 주택유형에 따라 (아파트 : 90%,  오피스텔 : 80%,  기타 : 70% )이내

전세계약

(요건)

￮ 전세보증금 : 수도권 3억 이하, 그 외 지역 2억 이하

￮ 전세계약기간 : 2년 이상

￮ 공인중개업자와 함께 작성․날인한 전세계약

보증한도
(대출한도)

￮ 다음 중 작은 금액

① 전세보증금의 80%이내  ② 금융비용부담율* 40%이내

* 금융비용부담율 : 보증신청인의 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율(배우자 소득 합산 가능)

보증금액

전세보증금반환보증

전세자금대출특약보증

⇒ 전세계약서상의 전세보증금

⇒ 은행으로부터 대출받은 전세대출금

보증기간
(대출기간)

￮ 대출실행일로부터 전세계약 만료일 후 1개월

보증신청

(대출신청)

￮ 전세계약체결일～입주일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

대주보

담보취득

￮ 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지)

보증료율

￮ 전세보증금에 따른 보증료율 : 연 0.197%

￮ 전세대출금에 따른 보증료율 : 연 0.05%

보 증 료

납부방법

￮ 세입자의 선택에 따라

- 일시 전액 납부(3% 선납할인)  또는  1년 단위 분할 납부

* ‘대상주택’ 및 ‘전세계약 요건’은 전세보증금반환보증과 같음

참고 3		"전세금 안심대출" 금융비용 절감효과

【 기본가정 】

- ① 대출이자(4.1%) + 보증료(대출금의 0.4%)

- ② 대출이자(3.7%) + 보증료(대출비율에 따라 전세보증금의 0.232～0.212%)

* ① : 6개 기금수탁은행 평균금리,

* ②보증료(b) : [ (전세금× 0.197%) + (대출금×0.05%) ] × 2년, 보증료율 = 보증료/전세금

[case1-1] 전세 3억원 아파트, 대출금 1.5억(50%), 자기자금 1.5억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.222%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	1,230만원	1,110만원	120만원↓
보증료(b)	120만원	133만원	13만원↑(105만원↓)
총 부담비용* (a+b)	1,350만원	1,243만원	107만원(225만원)↓
월 부담비용	56만원	52만원	4만원↓(19만원↓)
전세금 보장	없음	보장	보장

* 전세계약 2년간 대출이자 및 보증료를 포함한 총 부담비용

[case1-2] 전세 3억원 아파트, 대출금 0.9억(30%), 자기자금 2.1억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.212%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	738만원	666만원	72만원↓
보증료(b)	72만원	127만원	55만원↑(63만원↓)
총 부담비용* (a+b)	810만원	793만원	17만원↓(135만원↓)
월 부담비용	34만원	33만원	1만원↓(11만원↓)
전세금 보장	없음	보장	보장

[case2-1] 전세 2억원 아파트, 대출금 1.4억(70%), 자기자금 0.6억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.232%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	1,148만원	1,036만원	112만원↓
보증료(b)	112만원	93만원	19만원(98만원)↓
총 부담비용* (a+b)	1,260만원	1,129만원	131만원(210만원)↓
월 부담비용	53만원	47만원	6만원(18만원)↓
전세금 보장	없음	보장	보장

[case2-2] 전세 2억원 아파트, 대출금 1억(50%), 자기자금 1억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.222%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	820만원	740만원	80만원↓
보증료(b)	80만원	89만원	9만원↑ (70만원↓)
총 부담비용* (a+b)	900만원	829만원	71만원(150만원)↓
월 부담비용	38만원	35만원	3만원(13만원)↓
전세금 보장	없음	보장	보장

[case2-3] 전세 2억원 아파트, 대출금 0.6억(30%), 자기자금 1.4억 가정

< 금융비용 부담 비교 >

구 분 (금리, 보증료율)	①전세대출 (4.1%, 0.4%)	②전세금안심대출 (3.7%, 0.212%)	인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시)
금 리(a)	492만원	444만원	48만원↓
보증료(b)	48만원	85만원	37만원↑(42만원↓)
총 부담비용* (a+b)	540만원	529만원	11만원↓(90만원↓)
월 부담비용	23만원	22만원	1만원↓(8만원↓)
전세금 보장	없음	보장	보장

참고 4		Q&A

1. “전세금 안심대출” 도입취지는?

□ 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 것

ㅇ 구체적으로 대주보는 전세금반환보증을 은행에 위탁 판매하고, 은행은 임차보증금 반환청구권 양도 방식의 목돈 전세와 연계 취급

□ 세입자는 일부 보증료(전세금반환보증+대출부분 : 0.2% 초반)만 부담하고, 보증금 반환 위험 해소는 물론, 전세대출도 저리로 조달 가능

* 보증금반환청구권 양도로 전세금반환보증 + 전세대출 보증 역할도 동시 수행

ㅇ 또한, 은행에 대출금 전액에 대해 보증하기 때문에 대출금리가 3.7%까지 낮아져 시중금리보다 약 0.4%p 낮은 금리로 이용 가능

2.. 대한주택보증의 리스크가 크게 증가하는 것 아닌지?

□ 대주보는 현재 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받아 전세보증금 반환을 보증하는 전세금반환보증 운용 중(전세금반환보증)

ㅇ 연계상품은 위 전세금반환보증 구조에서 대한주택보증이 집주인으로부터 돌려받은 전세금에서 은행에 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 돌려주는 구조이므로 대한주택보증이 추가로 부담하는 리스크는 거의 없음

3.. 전세대출 연체 등 사후절차는 어떻게 처리되는지?

□ 대주보는 전세계약 종료후, 집주인으로부터 보증금을 돌려받고,

1) (대출사고 없을 경우) 은행과 세입자에 원금과 잔여 보증금 지급

2) (전세대출 사고시) 원금+이자를 은행에 우선 지급한 후 대한주택보증이 대위변제한 금액을 공제한 나머지 잔금을 세입자에게 지급

3) (경매 등으로 보증금을 돌려받지 못한 경우) 은행과 세입자에게 원금과 보증금을 우선 지급 후 우선변제권을 토대로 구상권 행사

4. “전세금안심대출” 신청조건은?

□ 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하이며,

ㅇ 전세계약일～전입일부터 3개월이내인 세입자가 전세금반환보증 가입조건*을 만족하는 경우 이용 가능

【전세금반환보증 가입조건】

1) 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이 집값의 90～70%*이내일 것

* 주택유형에 따라 (아파트 : 90%,  오피스텔 : 80%,  기타 : 70% )이내

2) 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔

3) 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지)

5. “전세금안심대출” 대출가능액은?

□ 전세자금은 전세보증금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나,
원활한 대출금 상환을 유도하기 위해 금융비용부담율* 40%이내로 제한

* 금융비용부담율: 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율

6. “전세금안심대출” 대출 금리 및 보증수수료는?

□ 대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 3.5%대 적용 예정

□ 보증료는 전세보증금반환용으로 전세금*0.197%와 전세자금 대출용으로 대출금*0.05%를 합한 금액

* 예시) 전세금 1억, 대출금액 5천만원 : (1억 * 0.197%) + (5천만원 * 0.05%)

7. 전세계약이 종료된후 재계약시에도 이용할 수 있는지?(묵시적갱신포함)

□ 갱신 전세계약의 경우, 이전 전세계약기간의 만료일 이전 1개월 이내부터 이전 전세계약기간의 만료일로부터 3개월 이내에 신청 가능

8. 언제 시행되며, 어디서 신청할 수 있는지?

□ “전세금 안심대출“은 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정

9. 주택금융공사의 전세자금대출보증 보증료율(연 0.4%) 수준에 비해 대한주택보증의 보증료율(약 0.247%)이 낮은데, 리스크 관리가 가능한지?

□ 전세금안심대출은 기존 전세금반환보증(0.197%)의 보증책임범위와 중복되므로 전세대출로 인해 추가되는 리스크(전세계약기간 이내에 대출이자 연체 등 대출사고)에 대해 0.05%만 가산하여 약 0.247% 수준으로 보증료를 책정

ㅇ 공적 보증임을 고려하여 전세금 안심대출의 목표 수익률은 0%로 설정하고, 업무 중복에 따른 업무원가 최소화 등 자체노력 병행

※ 주택금융공사의 전세자금대출보증(연 0.4%)은 대주보 상품과 달리 전세목적물의 시세, 선순위채권등 부채비율 심사가 없고, 전세보증금반환보증채권양도 등 채권확보조치가 없는 신용보증으로 동 상품보다 리스크가 높아서 보증료율이 더 높음